Nekustamā īpašuma reģistrācija



Skatoties uz īpašumu, parasti nevar noteikt, kas ir tās īpašnieks. Attiecībā uz kustamām lietām strīdi par īpašumu radās retāk un kustamo lietu vērtība reti ir nozīmīgi liela. Cita situācija ir ar nekustamo mantu. Personas tiesībās uz nekustamo mantu ir daļa no konstitucionāli nostiprinātam tiesībām uz īpašumu, kurās savukārt ietilpst arī tiesības uz mājokļi. Mehānisms, kas garantē personas tiesības uz nekustamo īpašumu ir neatņemama Latvijas demokrātisko principu nodrošināšanas sastāvdaļa. Latvijā tas mehānisms ir Zemesgrāmatas.

1993.gada aprīlī Latvijā stājās spēkā atjaunotais 1937.gada Zemesgrāmatu likums. Tas atzīst nekustamo īpašumu koroborācijas jeb tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā mehānismu. Koroborācijas jeb simboliskās nodošanas sistēma prasa īpašuma tiesību ieguves tiesisko pamatu rakstiskā formā. Ņemot to vērā, ieguvējam ir tiesība prasīt no nekustamās mantas atsavinātāja, lai pēdējais veiktu visu nepieciešamo nekustamas mantas īpašuma pārejas ierakstīšanai zemesgrāmatās.

Par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatās. Līdz ierakstīšanai zemesgrāmatās nekustama īpašuma ieguvējam pret trešajām personām nav nekādu tiesību: viņš nevar izlietot nevienu no priekšrocībām, kas saistītas ar īpašumu, un viņam jāatzīst par spēkā esošu visa uz šo nekustamo īpašumu attiecošās tās personas darbība, kura pēc zemesgrāmatām apzīmēta par šā īpašuma īpašnieku.

Reģistrācijas procedūru var sadalīt sekojošās fāzēs:

1) Sagatavošanas fāze. Šajā fāzē darījuma puse vai puses apzinās un noformulē vēlēšanos veikt konkrēto darījumu ar nekustamu īpašumu un noskaidro iespējamību to realizēt.
2) Līguma noslēgšanas fāze. Puses saskaņo un paraksta līgumu, kā arī veic citas nepieciešamās darbības , lai līguma nosacījumi atbilstu pastāvošajiem normatīviem aktiem, t.i., lai tas būtu reģistrējams zemesgrāmatā.
3) Pirmsreģistrācijas fāze. Šajā fāzē tiek sagatavoti vai saņemti visi nepieciešamie dokumenti darījuma reģistrēšanai zemesgrāmatā.
4) Tiesību nostiprināšanas (vai dzēšanas) fāze. Šī fāze sākas ar nostiprinājuma lūguma iesniegšanu zemesgrāmatā un beidzas ar zemesgrāmatu tiesneša lēmuma pieņemšanu.
5) Noslēguma fāze. Tiek līdz galam realizēts darījuma mērķis un par to paziņots normatīvajos aktos noteiktajām institūcijām.

Ja darījuma rezultātā rodas jauns īpašums vai tiek mainīts īpašuma sastāvs, nepieciešamas šādas papildus fāzes:

1) Nekustamā īpašuma objektu noteikšanas fāze. Šajā fāzē tiek izveidoti jauni nekustamā īpašuma objekti – zemes vienības, ēkas, būves, telpu grupas, vai arī izdarītas izmaiņas esošajos objektos.
2) Nekustamā īpašuma veidošanas fāze. No esošajiem vai no jauna izveidotajiem nekustamā īpašuma objektiem pēc īpašnieka ierosinājuma tiek noformēts jauns īpašums vai arī pārkārtots īpašumu sastāvs.

Zemesgrāmatās jāieraksta ne vien katrs nekustama īpašuma atsavinājums, bet arī katra tā īpašnieka maiņa. Tāpat būtiska ir arī informācija par lietu tiesībām, kas apgrūtina nekustamu īpašumu, dažādas aizsargjoslas, ceļa servitūti, nomas vai ķīlas tiesībām. Tas nozīmē, ka ieraksti zemesgrāmatā ir obligāti, kaut arī likumdevējs nenosaka termiņu ierakstīšanai zemesgrāmatā un nenosaka sankcijas par pienākuma neizpildi.

Nekustamā īpašuma atsavinājuma līgums pats par sevi nerada īpašuma tiesības, tajā vietā radot tiesības prasīt to reģistrēt zemesgrāmatā. Neierakstot īpašuma tiesības zemesgrāmatā jaunais īpašnieks riskē, jo tā persona, kura ir ierakstīta zemesgrāmatā, varēs atsavināt to īpašumu vēlreiz un jaunais pircējs varēs ierakstīt sevi kā labticīgu īpašnieku. Šajā gadījumā pirmais pircējs zaudē tiesības uz nekustamo īpašumu un viņam paliek tikai prasības tiesības pret pārdevēju.

Zemesgrāmatās nostiprina tiesības uz nekustamiem īpašumiem, saprotot ar tiesībām arī tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus, ja no likuma satura un tiešā jēguma neizriet pretējais. Tiesības nostiprina uz zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmumu pamata, ierakstot nostiprināmās tiesības zemesgrāmatā. Katram ierakstītam nekustamam īpašumam iekārto īpašu nekustama īpašuma lietu. Šajā lietā sakopo visus dokumentus un rakstus, kas attiecas uz zemesgrāmatas nodalījumā ierakstīto nekustamo īpašumu.

Nekustamais īpašums atbild par visām šajā nodalījumā nostiprinātām tiesībām, neieskaitot gadījumus, kad nodalījumā nostiprinātās tiesības attiecas tikai uz kopīpašnieka domājamo daļu vai kad šīs tiesības apgrūtina tikai noteiktu nekustama īpašuma reālu daļu.

Nostiprinājumus zemesgrāmatas nodalījumā izteic ierakstos (pantos) un atzīmēs. Ierakstu veidā uz nekustamu īpašumu nostiprina tiesības, kam pamatā ir tiesisks darījums, tiesas spriedums vai lēmums vai administratīvu iestāžu akts vai kas pastāv uz paša likuma pamata. Atzīmju veidā nostiprina tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus.

Īpašuma reģistrācijai zemesgrāmatā ir nepieciešams samaksāt valsts nodevu un kancelejas izdevumus. Kancelejas izdevumi parasti nepārsniedz 20 latus, bet valsts nodeva ir atkarīga no atsavinājuma veida, radniecības attiecībām starp pusēm un līguma kopsummas vai kadastra vērtības.

No Valsts vienotās datorizētas zemesgrāmatas ir iespējams iegūt informāciju par visiem Latvijas Republikas teritorijā zemesgrāmatās ierakstītajiem nekustamajiem īpašumiem. Tas ir maksas pakalpojums, kuru cena ir atkarīga no lietošanas termiņa. No Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas izsniedzamās ziņas tiek sagatavotas un piegādātas klientiem, balstoties uz izplatīšanas datu bāzē uzglabāto informāciju. Tas nozīmē, ka klienti var saņemt informāciju par zemesgrāmatu nodaļu tiesnešu pieņemtiem un autorizētiem lēmumiem, kā arī par uzsāktiem, bet vēl nepabeigtiem tiesību nostiprinājumiem.  
Banner1Banner2Banner3
Banner4Banner5Banner6